Mit 4 Anweisungen Kaufen Sie einen Apartmentkomplex

Mit 4 Anweisungen Kaufen Sie einen Apartmentkomplex

Der Kauf einer Wohnanlage ist ein langer, manchmal komplizierter Prozess. Es ist wichtig, dass Sie einen Apartmentkomplex finden, von dem Sie glauben, dass er das Potenzial hat, Geld zu verdienen. Arbeiten Sie bei Bedarf eng mit einem Immobilienmakler zusammen, um Immobilien zu finden, und mit einem Buchhalter, um das finanzielle Potenzial eines Apartmentkomplexes zu analysieren. Um einen Kredit zu beantragen, sammeln Sie die erforderlichen Informationen und wenden Sie sich an mehrere Kreditgeber. Außerdem ist es eine gute Idee, sich an einen Anwalt für Immobilienrecht zu wenden, der Ihnen durch den Prozess hilft.

Wohnungsanlage finden

Wählen Sie, welche Art von Komplex Sie kaufen möchten.

Vielleicht möchten Sie einen Apartmentkomplex kaufen, der nur aus Apartmentgebäuden besteht. Sie sollten jedoch auch den Kauf eines Komplexes mit gemischter Nutzung in Betracht ziehen. Diese Art von Komplex enthält auch Gewerbeimmobilien, die Sie vermieten können. Ein derzeit nicht gemischt genutzter Komplex könnte umgebaut werden. Allerdings muss die Bebauung dies zulassen. Denken Sie auch darüber nach, welche Ausstattung Ihre Wohnanlage haben soll. Beispielsweise kann es über eine Fitnesseinrichtung, einen Swimmingpool oder Gemeinschaftsbereiche für private Veranstaltungen verfügen.

Erwägen Sie die Beauftragung eines Immobilienmaklers.

Sie möchten einen Komplex in einem Gebiet kaufen, das nicht rückläufig ist, und ein Makler kann Ihnen dabei helfen, diese Gebiete zu identifizieren. Sprechen Sie mit anderen Wohnungseigentümern darüber, ob sie mit einem Makler zusammengearbeitet haben und ihn weiterempfehlen würden. Idealerweise sollten Sie mit jemandem gehen, der Vollzeit als Agent arbeitet. Ein Teilzeitbeschäftigter kennt den Markt vielleicht nicht in- und auswendig. Apartmentanlagen können Sie natürlich auch selbst recherchieren. Informieren Sie sich online, sprechen Sie mit anderen Investoren und fahren Sie durch die Nachbarschaft. Ein Makler mit Erfahrung in Wohnanlagen kann Ihnen jedoch Zeit sparen.

Besuchen Sie Apartmentkomplexe.

Besuchen Sie einen Komplex immer persönlich, bevor Sie sich für einen Kauf entscheiden. Gehen Sie durch alle Gebäude des Komplexes und sehen Sie sich alle öffentlichen Bereiche an. Machen Sie sich Notizen und stellen Sie Fragen. Der Kauf eines Apartmentkomplexes ist eine große Investition, und Sie sollten nicht weitermachen, es sei denn, Sie fühlen sich mit dem Zustand der Gebäude wohl. Gehen Sie nicht nur durch ein Gebäude des Komplexes. Wenn Sie dies tun, können Sie davon ausgehen, dass sich die anderen Gebäude in einem gleichwertigen Zustand befinden. Seien Sie skeptisch, wenn der Verkäufervertreter sich weigert, Ihnen alle Gebäude des Komplexes zu zeigen. Denken Sie daran, abends vorbeizuschauen, damit Sie die Sicherheitsmerkmale des Apartmentkomple

xes überprüfen können. Gehwege sollten gut beleuchtet, Türen ordnungsgemäß verschlossen sein und niemand sollte sich auf dem Gelände herumtreiben.

Sprechen Sie mit dem derzeitigen Eigentümer.

Sie können viele wertvolle Informationen erhalten, wenn Sie sich mit dem derzeitigen Eigentümer des Apartmentkomplexes treffen. Seien Sie darauf vorbereitet, relevante Fragen zu stellen. Fragen Sie zum Beispiel nach: Wie viele Einheiten sind vermietet? Eine vermietete Wohnanlage wird einfacher zu finanzieren sein. Seit wann gibt es Mieter? Ein Komplex mit langjährigen Mietern kann stabiler sein. Warum verkauft der Besitzer? Der Rückzug oder Wechsel von Investitionen sind legitime Gründe. Ein Eigentümer, der verkauft, weil er Geld verliert, ist jedoch ein Warnsignal. Denken Sie daran, dass der Grund für den Verkauf eines Eigentümers vertraulich sein kann.

Informieren Sie sich über aktuelle Mieter.

Sie werden die Details über ihre Mietverträge wissen wollen. Fragen Sie nach der „Mietliste“, die folgende Informationen enthalten sollte: Liste der Mieter und ihrer Einheiten. Abmessungen jeder Einheit. Mietbedingungen. Miete und Kautionsbetrag. Anzahl der Schlafzimmer und Badezimmer in jeder Einheit.

Analyse der Rentabilität

Schätzen Sie, wie viel Miete Sie verlangen können.

Sie sollten keinen Apartmentkomplex kaufen, es sei denn, Sie können ihn sich leisten. Analysieren Sie, ob der jetzige Vermieter zu günstig gemietet hat oder ob die Miete marktgerecht ist. Finden Sie online vergleichbare Apartmentanlagen. Schauen Sie sich an, für wie viel sie ihre Einheiten bewerben. Eine großartige Ressource, die Ihnen dabei helfen kann, Mietpreise in der Nähe herauszufinden, finden Sie unter https://padmapper.com/ . Sie können auch bei verschiedenen Hausverwaltungen nach dem Marktpreis in Ihrer Nähe fragen. Wenn der Komplex über Gewerbeflächen verfügt, kann Ihnen ein Immobilienmakler auch dabei helfen, herauszufinden, wie viel Sie verlangen müssen.

Schätzen Sie Ihre Ausgaben.

Apartmentkomplexe müssen ständig gewartet werden, daher müssen Sie die Wartungskosten analysieren. Holen Sie sich die Gewinn- und Verlustrechnung vom derzeitigen Eigentümer. Vertrauen Sie ihm jedoch nicht zu 100%. Der Besitzer könnte einige Zahlen fummeln, um den Apartmentkomplex attraktiver zu machen. Überprüfen Sie die Ausgabeninformationen noch einmal: Holen Sie sich die Steuerinformationen des Komplexes vom County Assessor. Schätzen Sie die Kosten für die Immobilienverwaltung, indem Sie sich an eine Immobilienverwaltungsgesellschaft wenden. Fragen Sie, wie viel sie verlangen. Typischerweise basiert ihre Gebühr auf einem Prozentsatz der erwarteten Miete. Berechnen Sie den Wartungsaufwand. Wenn Sie noch nie einen Apartmentkomplex geführt haben, sprechen Sie mit einem derzeitigen Eigentümer. Fragen Sie, wie viel sie jährlich für die Reparatur jeder Einheit oder des Geländes ausgeben. Im Idealfall sollten Sie rund 40 Prozent der Einnahmen für Betriebskosten ausgeben.

Führen Sie die Zahlen aus.

Die Kreditgeber geben Ihnen kein Geld für den Kauf eines Apartmentkomplexes, es sei denn, Sie können nachweisen, dass er rentabel ist. Arbeiten Sie eng mit einem Buchhalter zusammen, um Zahlen zu ermitteln und die erforderlichen Finanzdokumente zu erstellen, die Sie einem Kreditgeber vorlegen können. Sie können einen Buchhalter finden, indem Sie sich an die Wirtschaftsprüfergesellschaft Ihres Bundeslandes wenden. Berechnen Sie Ihr Nettobetriebseinkommen, das Ihr Bruttoeinkommen abzüglich Ausgaben ist. Erstellen Sie eine Cashflow-Analyse. Zeigen Sie, wie der Geldbetrag, den Sie erhalten haben, mit dem Betrag verglichen wird, den Sie ausgeben werden. Wenn Sie anfangen oder in Zeiten, in denen der Mietmarkt schlecht ist, haben Sie möglicherweise keinen Cashflow. Denken Sie daran, dass die Kreditgeber auch ihre eigenen Zahlen führen, ebenso wie der Gutachter, der den Komplex bewertet.

Finanzierung erhalten

Überprüfen Sie Ihre Kreditauskunft.

Sie haben Anspruch auf eine kostenlose Kreditauskunft pro Jahr. Ihr Kreditgeber wird sich Ihre persönliche Kredithistorie ansehen, also sollten Sie sie ziehen und auf Fehler prüfen. Bestreite alles, was falsch ist. Beispielsweise könnten Konten aufgeführt werden, die nicht Ihnen gehören, oder ein Konto könnte fälschlicherweise als „Standard“ oder „Inkasso“ aufgeführt werden. Auch das Kreditlimit kann falsch sein. Früh anfangen. Der gesamte Streitprozess kann bis zu 60 Tage dauern, und Sie möchten eine saubere Kreditauskunft, bevor Sie sich an Kreditgeber wenden.

Informieren Sie sich über gewerbliche Kredite.

Kredite für Gewerbeimmobilien sind nicht mit Krediten für den Kauf eines Eigenheims gleichzusetzen. Im Allgemeinen können Darlehen 30 Jahre oder nur fünf oder sieben Jahre lang sein. Zinssätze können auch variabel oder fest sein. Wenn Sie ein regressloses Darlehen erhalten können, sichert das Gebäude das Darlehen als Sicherheit. Kredite ohne Rückgriff stehen jedoch nicht allen Kreditnehmern zur Verfügung, und das Gebäude muss in der Regel einen Wert von mindestens 2,5 Millionen US-Dollar haben. Bei einem Regressdarlehen bleiben Sie persönlich für das Darlehen haftbar. Im Falle eines Zahlungsverzugs können Sie verklagt werden und Sie könnten Ihr persönliches Vermögen verlieren. Regressdarlehen sind riskanter, aber möglicherweise die einzige Art von Darlehen, die Sie als neuer Vermieter erhalten können. Gewerbekredite erfordern zudem eine Anzahlung von rund 30 % des Kaufpreises. Wenn Sie Probleme haben, einen gewerblichen Kredit zu bekommen, ziehen Sie stattdessen einen Immobilienvertrag in Betracht. Immobilienverträge erfordern eine große Anzahlung, sind aber weniger schwierig zu genehmigen. Die Anzahlung kann geringer sein, als eine Bank verlangen würde, je nachdem, wie viel der Verkäufer will.

Machen Sie dem Eigentümer ein Angebot.

Besprechen Sie mit Ihrem Immobilienmakler, was ein angemessenes Angebot ist, das von der Lage des lokalen Marktes abhängt. Wenn der Markt heiß ist, müssen Sie möglicherweise den geforderten Preis zahlen – oder sogar mehr. Egal wie heiß der Markt ist, bestehen Sie auf einer 90-tägigen Treuhandfrist. Sie benötigen mindestens 60 Tage, um eine Inspektion zu erhalten. Dadurch haben Sie 30 Tage Zeit, um die Dokumente vor dem Abschluss zu überprüfen. Wenn Sie einen Kreditgeber verwenden, fragen Sie ihn, wie lange er für die Bearbeitung Ihres Kredits benötigt. Abhängig von Ihrem Kreditgeber müssen Sie den Eigentümer möglicherweise um mehr Zeit bitten, um alles zusammenzubekommen.

Lassen Sie das Gebäude besichtigen.

Beauftragen Sie so schnell wie möglich einen Sachverständigen mit Erfahrung in Gewerbeimmobilien, falls es später zu Komplikationen oder Verzögerungen kommt. Finden Sie einen Inspektor, indem Sie eine Empfehlung von einem Immobilienmakler einholen oder mit einem anderen Eigentümer eines Apartmentkomplexes sprechen. Erkundigen Sie sich vorher, was geprüft wird. Fragen Sie, ob Sie einen Spezialinspektor beauftragen müssen, um ein Schwimmbad oder einen Tennisplatz zu inspizieren. Wenn der Prüfer Probleme findet, bitten Sie den Verkäufer um eine Gutschrift, die den von Ihnen gezahlten Betrag reduziert. Alternativ kann der Verkäufer die Reparaturen vor dem Abschluss durchführen.

Sammeln Sie die erforderlichen Informationen für den Kreditantrag.

Sie müssen dem Kreditgeber bei der Beantragung Angaben zur Wohnanlage machen, also sammeln Sie folgendes, bevor Sie sich an einen Kreditgeber wenden: Bilder der Wohnanlage Grundrisse Lageplan Umgebungsbeschreibung des Objekts (z.B. Anzahl der Einheiten, Baujahr usw.) erwartete Upgrades Mietinformationen Kaufpreis Namen von Immobilienmaklern, Rechtsanwälten und Rechtstitelgesellschaften, die an der Transaktion beteiligt sind. Für mehr Informationen können Sie dann Bücher dafür mit Gutschein kaufen.

Beantragen Sie Ihren Kredit.

Wenden Sie sich an mehrere Kreditgeber, damit Sie deren Angebote vergleichen können. Fordern Sie einen Antrag an und reichen Sie ihn mit Ihren Nachweisen ein. Wenn der Kreditsachbearbeiter weitere Informationen benötigt, stellen Sie diese so schnell wie möglich bereit.

Kredite vergleichen.

Nach der Genehmigung sendet Ihnen der Kreditgeber eine Absichtserklärung oder ein Term Sheet. Analysieren Sie es sorgfältig. Darin werden der Betrag, den Sie ausleihen können, und andere Bedingungen angegeben. Wählen Sie den Kredit, dessen Konditionen für Sie am besten sind. Unterzeichnen Sie das Term Sheet oder die Absichtserklärung für den Kreditgeber Ihrer Wahl. Zu diesem Zeitpunkt müssen Sie möglicherweise Ihre Anzahlung leisten. Der Kreditgeber sollte eine vollständige (und endgültige) Kreditzusage abgeben.

Schließung des Apartmentkomplexes

Beauftragen Sie einen Anwalt.

Sie müssen viele rechtliche Dokumente unterschreiben, bevor Sie den Apartmentkomplex kaufen können. Versuchen Sie nicht, alles selbst zu machen. Stattdessen sollten Sie einen erfahrenen Anwalt mit der Ausarbeitung und Überprüfung aller Dokumente beauftragen. Der Anwalt kann Folgendes tun: Den Kaufvertrag entwerfen, verhandeln und prüfen. Suchen Sie Kredite vom Besitzer, um notwendige Reparaturen durchzuführen. Stellen Sie sicher, dass der Titel eindeutig ist. Treuhand einrichten.

Gründen Sie eine Gesellschaft mit beschränkter Haftung, um den Apartmentkomplex zu besitzen.

Wenn jemand im Apartmentkomplex verletzt wird, könnte er Sie verklagen, weil Sie bei der Instandhaltung nachlässig waren. Wenn Sie den Prozess verlieren, kann der Geschädigte Ihr persönliches Vermögen, wie z. B. Ihr Eigenheim, verfolgen. Durch den Besitz des Komplexes durch eine LLC ist Ihr persönliches Vermögen abgeschirmt. Der Besitz des Gebäudes als LLC schützt Sie nicht vor allen Klagen. Beispielsweise kann Ihr Kreditgeber Sie verklagen, wenn Sie mit einem Regressdarlehen in Verzug geraten. Dennoch bietet der Besitz des Apartmentkomplexes als LLC einen erheblichen Schutz vor Personenschäden und anderen Klagen. Starten Sie eine LLC, indem Sie die entsprechenden Dokumente bei Ihrem Außenminister einreichen und die erforderlichen Genehmigungen oder Lizenzen einholen. Ihr Anwalt kann Ihnen auch helfen, da dies zeitaufwändig sein kann.

Überprüfen Sie Verträge und Offenlegungen.

Sie müssen zusammen mit Ihrem Anwalt eine erhebliche Due Diligence durchführen, um einen Immobilienvertrag abzuschließen. Sie müssen beispielsweise Folgendes tun: Lassen Sie eine entsprechende Titelumfrage ausfüllen. Im Allgemeinen reicht ein Hypothekenplan nicht aus. Stattdessen benötigen Sie eine ALTA-Titelumfrage. Überprüfen Sie alle Offenlegungen über die Immobilie. Zum Beispiel könnte der Eigentümer offenlegen, dass etwas mit dem Eigentum nicht stimmt, was der Inspektor nicht bemerkt hat. Überprüfen Sie die Mietverträge und Dokumente der Mieter auf ihre Zuordnung. Berücksichtigen Sie die Auswirkungen von Zonierungsbeschränkungen auf den Apartmentkomplex. Wenn Sie einen Komplex in eine gemischte Nutzung umwandeln möchten, ist dies ein wichtiger Schritt. Überprüfen Sie die Dienstleistungsverträge für den Apartmentkomplex. Holen Sie die erforderlichen Genehmigungen für Reparaturen ein.

Nehmen Sie an der Schließung teil.

Ihr Anwalt sollte zusammen mit einem Vertreter Ihrer LLC (falls Sie eine gegründet haben) am Abschluss teilnehmen. Sie sollten beim Abschluss verschiedene Dokumente erhalten, darunter eine Quittungsurkunde und zugewiesene Mietverträge und Verträge.

Stellen Sie jemanden ein, der den Apartmentkomplex verwaltet.

Abhängig von der Größe des Komplexes ist es möglicherweise nicht praktikabel, die Immobilie selbst zu verwalten, indem Sie vor Ort wohnen. Stattdessen sollten Sie eine Hausverwaltung beauftragen. Sie verwalten die Immobilie, indem sie die Miete einziehen und Reparaturen planen. Überprüfen Sie die Kosten. Im Allgemeinen berechnen Hausverwaltungen 5-10 % der eingezogenen Miete. Sprechen Sie mit anderen Vermietern, um Empfehlungen zu erhalten. Alternativ können Sie sich bei Ihrer örtlichen Wohnungsgesellschaft erkundigen. Vergleichen Sie Immobilienverwaltungsunternehmen auf der Grundlage von mehr als dem Preis. Schauen Sie sich auch die angebotenen Dienstleistungen an.

 

About the Author

Paul Weber

Paul Weber ist ein freiberuflicher Autor, der ein breites Themenspektrum abdeckt, darunter persönliche Finanzen, Automobilbewertungen, Reisen, Nachrichten und Trends, Unterhaltung und Bildung. Er hat einen umfangreichen journalistischen Hintergrund, in dem er für mehrere Print- und Online-Publikationen geschrieben und berichtet hat.